В одной упряжке с государством
Именно об этом и шел разговор на встрече председателей городских кооперативов собственников квартир с директором филиала АО «КазЦентр ЖКХ» по Акмолинской области Темиргали Кожановым и начальником отдела коммунального хозяйства областного управления энергетики и ЖКХ Булатом Мейрамовым.
По словам Кожанова, 30% жилых домов в Казахстане обветшали и требуют капремонта. Степногорский жилой фонд – не исключение, в городе основная часть домов построена в 60-70-х годах. Согласно принятой программе в Акмолинской области стартовал пилотный проект «Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома». В Кокшетау для ремонта выбрано 14 домов, в Щучинске 4 дома, в Степногорске всего 3. На эти цели из областного бюджета выделено 300 млн тенге, 120 млн одолжит социально-предпринимательская корпорация «Есиль». Все выделенные деньги на ремонт домов будут носить возвратный механизм. Это означает, что государство за свой счет отремонтирует дома, а жители путем накоплений на счетах будут ежемесячно в течение семи лет выплачивать затраченные на ремонт деньги. Например, в Кокшетау капитальный ремонт одного многоквартирного жилого дома обойдется в 20 млн тенге: основное внимание уделяется ремонту кровли и фасада, инженерным коммуникациям, подъездам и придомовой инфраструктуре.
По словам Темиргали Кожанова, ремонт многоквартирных жилых домов предлагается производить по двум механизмам – один из них будет предложен жителям. В любом случае деньги будут накапливаться жителями на счетах КСК. Платить придется в зависимости от квадратных метров вашей квартиры – в среднем от 1500 до 2500 тенге в месяц.
По первому механизму из республиканского бюджета выделяются трансферты местным исполнительным органам для капитализации социально-предпринимательских корпораций (СПК). Между КСК (или другими органами управления объектами кондоминиумов), подрядчиком и СПК заключаются договоры. Собственники квартир вносят в КСК первоначальный взнос в размере 15 процентов от общей стоимости ремонта. Эти средства КСК использует для оплаты ремонтных работ, выполненных подрядчиком. СПК оплачивает подрядчику 85 процентов от общей стоимости работ. За счет совместного финансирования подрядчик выполняет весь объем работ по ремонту дома. В течение срока, установленного договором, владельцы квартир производят ежемесячные взносы на сберегательный счет. Накопленные средства со сберегательного счета причисляются в СПК в качестве оплаты выполненных работ. Суммы, возвращенные жителями, СПК использует на ремонт других домов. В перспективе роль СПК возьмут на себя банки второго уровня, международные финансовые институты и Фонд развития ЖКХ, концепцию которого сегодня разрабатывает Всемирный банк.
По второму механизму из республиканского бюджета акимату области выделяются займы под 0,1% годовых на 7 лет. Акимат области предоставляет займ акимату города, который создает специализированную уполномоченную организацию – ТОО или АО со 100-процентным участием государства или привлекает аналогичные действующие ТОО и АО. В 2011 - 2012 годы акимат города капитализирует ТОО. В последующие годы акимат предоставляет ему займы. Между КСК, который является заказчиком, и ТОО заключается договор. По согласованию с общим собранием владельцев квартир ТОО выбирает субподрядчиков для выполнения ремонтных работ. ТОО своими силами и с привлечением субподрядчиков производит различные виды ремонта общего имущества. Собственники квартир вносят в КСК первоначальный взнос в размере 15 процентов от общей стоимости ремонта. Эти средства КСК использует для оплаты ремонтных работ, выполненных ТОО. В течение срока, установленного договором, владельцы квартир производят ежемесячные взносы на сберегательный счет. Накопленные средства со сберегательного счета причисляются в ТОО в качестве оплаты выполненных работ в рассрочку. Суммы, возвращенные жителями, ТОО использует на ремонт других домов. В перспективе роль ТОО возьмут на себя предпринимательские структуры.
Директор областного филиала АО «КазЦентр ЖКХ» Темиргали Кожанов отметил, что, учитывая отсутствие предварительных накоплений владельцев квартир, в 2010 году указанные механизмы будут реализованы без первоначальных взносов собственников квартир. Начиная с 2012 года первоначальный взнос будет обязателен. Социально незащищенным гражданам окажут жилищную помощь в оплате счетов за капремонт. В нынешнем году на эти цели Акмолинской области выделено 145 млн тенге, то есть, по подсчетам Кожанова, всего 40 квартир получат жилищную помощь (практически полную оплату за ремонт), но при наличии полного пакета документов.

Когда и как заработает механизм подготовки домов к капремонту?
По словам специалистов, председателям КСК нужно уже сегодня подготовить документы для регистрации кондоминиумов, основа которых – технический паспорт на дом. Но никто не учел тот факт, что в Степногорске зарегистрировано всего три объекта кондоминиума, а стоимость регистрации технического паспорта для одного дома, по словам специалистов, обойдется жителям дома в несколько сотен тысяч. Как верно выразилась председатель КСК «Седьмой» Тамара Ламтева, «без кондоминиумов работа застопорится сразу». Она напомнила, что в Астане жителям зарегистрировать кондоминиумы государство помогло за свой счет. Директор АО «КазЦентр ЖКХ» ответил, что, к примеру, акимат Кокшетау в этом году тоже выделил 5 млн на оплату и изготовление техпаспортов, что поможет создать несколько кондоминиумов. Кожанов выразил надежду, что степногорский акимат «тоже проявит инициативу и выделит деньги на регистрацию техпаспортов хотя бы для первой пятерки домов, участвующих в программе».
После регистрации объекта кондоминиума КСК должен провести собрание, где председатели кооперативов объяснят жителям необходимость проведения капремонта. К слову, для начала капремонта по программе модернизации ЖКХ необходимо согласие не менее 70% жителей. И уже после этого при помощи специальных организаций КСК должны провести техническое обследование домов и составить дефектные ведомости. В первую очередь, советует Темиргали Кожанов, нужно обратить внимание на плачевное состояние фасадов зданий. Жилые дома через разрушенные фасады пропускают тепло на улицу. Справиться с этой проблемой в рамках новой программы казахстанцам предлагают при помощи термомодернизации – установки в подвалах автоматизированных тепловых пунктов с датчиками температуры наружного воздуха (их установка дает экономию до 30% тепла), а также покрытия фасадов новыми изоляционными термостойкими материалами. Опыт их применения имеется в Астане и Караганде. Вот только покрыть обычный 80-квартирный дом такими материалами стоит от 150 до 250 тыс. тенге с квартиры.
После «дефектовки» КСК определяет сумму ремонта, далее составляется проектно-сметная документация, проходит госэкспертиза и, с учетом мнения председателя КСК, акиматом выбирается подрядчик согласно закону о госзакупках. После этого подрядчик выставляет каждой квартире общий счет с разбивкой по месяцам. И, как отмечают представители областных организаций, это будет обязательным для исполнения. В случае отказа сдавать деньги на ремонт или подписывать какие-либо документы с нерадивыми жильцами уже будут иметь дело специально созданные жилищные инспекции. Правда, будет это структурное подразделение при отделах ЖКХ или самостоятельный орган, пока тоже непонятно, как неясно и то, когда и на какие средства будут работать эти инспекции.

На помощь КСК придут сервисные компании
Как считает Темиргали Кожанов, нынешние КСК имеют плохую материальную и техническую базу, поэтому на помощь кооперативам придут сервисные компании. Как ни крути, сегодня преобладающей формой управления объектом кондоминиума являются кооперативы собственников квартир (53%), которые одновременно выполняют функции заказчика и исполнителя работ. КСК, занимая монополистическое положение, из-за отсутствия конкуренции не стремятся повышать качество предоставляемых коммунальных услуг. Опыт стран Восточной Европы показывает, что собственники жилья в целях управления многоквартирными домами объединяются в товарищества собственников жилья (ТСЖ – аналог казахстанского КСК) и привлекают на конкурсной основе профессиональную управляющую компанию, которая выполняет все виды работ, связанных с содержанием и эксплуатацией жилого дома. ТСЖ лишь проводит мониторинг и контроль за выполненными работами. В случае неудовлетворенности качеством предоставляемых услуг принимается решение о привлечении другой управляющей компании.
Таким образом, программа модернизации жилищно-коммунального хозяйства поможет собственникам эффективнее управлять общим имуществом. В частности, реформа управления подразумевает передачу части технических функций по содержанию и эксплуатации домов от КСК к профессиональным сервисным компаниям. За КСК при этом останутся функции созыва и организации собраний жильцов, контроля за сохранностью общего имущества, подписания договоров на управление, распоряжения средствами КСК. При этом такое разделение функций не станет причиной для удорожания услуг для конечного потребителя.
В сфере управления жилищным фондом сейчас реализуются пилотные проекты по созданию сервисных компаний. В этих целях будут реализованы меры по постепенному внедрению принципа управления многоквартирными жилыми домами: «один дом – один орган управления кондоминиумом – наемная сервисная компания по управлению объектом». Сейчас такой пилотный проект стартовал в Шымкенте, есть уже созданные в форме ТОО сервисные компании в Астане. На очереди – Актобе и Атырау. Ожидается, что если запланированные к реализации в 2011 году проекты докажут свою эффективность, то в перспективе аналогичные сервисные компании будут созданы во всех городах страны. Таким образом, в Казахстане сегодня проходит апробацию новая форма управления, которая широко практикуется в Германии и Словакии. Предполагается, что сервисные компании в итоге будут оказывать более качественные услуги населению, чем КСК. Кроме того, развитие рынка сервисных компаний – это реальная бизнес-ниша для малого и среднего бизнеса.
Сервисная компания как юридическое лицо будет иметь все соответствующие права. Каждый отдельный дом через своего управляющего домом регистрирует свои отношения договором на сервисное обслуживание, только уже на условиях жителей. Управляющий домом должен пройти обязательное обучение в сервисной компании и получить сертификат о том, что он имеет компетенции на выполнение определенных работ в доме.
Как пообещали представители областных структур, в скором будущем все дома в Степногорске будут вовлечены в принятую программу.

Поправки в закон помогут бороться с должниками
Кроме того, на встрече с председателями КСК специалисты сообщили, что в июле вступят в силу очередные поправки в Закон «О жилищных отношениях» и Гражданский кодекс, где срок исковой давности по оплате взносов за услуги ЖКХ будет отменен (сейчас он составляет три года). Как отметили председатели КСК, это станет хорошим подспорьем в работе с должниками.
Также появится такое понятие, как судебный приказ в отношении злостных неплательщиков. Контролировать и стимулировать своевременную оплату коммунальных счетов будут опять же жилищные инспекции, которые планируется создать. Эти инспекции будут выдавать должникам предписания: если в течение десяти дней они не будут выполнены, то обратиться в суд председателям КСК станет проще простого.
Завершая совещание, Темиргали Кожанов и Булат Мейрамов обнадежили, что после проведения капремонта дом простоит без серьезных вмешательств еще 25 лет, а в целом в последующие десять лет по стране отремонтируют более 11,5 тыс. жилых домов, наконец-то будет налажена прозрачная и качественная работа КСК в увязке с сервисными компаниями по содержанию домов.
Будет ли эффективна принятая программа в Степногорске – покажет время. Но что-то подсказывает, что светлая коммунальная эра коснется степногорцев в последнюю очередь из-за нерешенности многих вопросов. По крайней мере, будем следить за капремонтом тех трех домов, которые определены программой в Степногорске. По словам специалистов, случится это уже осенью.