Главная » 2011 » Август » 12 » Реформа ЖКХ: а как это у них? (Виктор МОЛОДОВСКИЙ)
10:29
Реформа ЖКХ: а как это у них? (Виктор МОЛОДОВСКИЙ)
Итак, реформа жилищно-коммунального хозяйства, о неизбежности которой говорили все кому не лень, дошла и до Степногорска. Во всяком случае, уже в этом году будет выделено 25 млн тенге из республиканского бюджета на проведение капитального ремонта трех степногорских домов, имеющих кондоминиум: 3-16А (лифты), 5-28 и 5-29 (лифты и внутридомовые сети). Посмотрим на наглядном примере, что это такое – обновление общедомовой собственности в рамках программы модернизации ЖКХ. А может, и не надо в очередной раз изобретать велосипед? Не лучше ли поучиться у тех, для кого реформа ЖКХ – дела давно минувших дней? Предлагаю вам дайджест публикаций на эту тему.

Опыт Англии

Англия долго шла к созданию общественно приемлемых и коммерчески привлекательных условий в коммунальном секторе. Например, в 1997 году при лейбористах был введен запрет на отключение услуг водоснабжения для бытовых потребителей, но одновременно было принято балансирующее решение о включении недоплаченных потребителями сумм в действующий тариф. 
Качество коммунальных услуг в Великобритании определяется множеством измеряемых параметров. В частности, зафиксировано время дозвона до диспетчерской службы - 30 секунд - и время исполнения заявки по устранению неполадок. Еще один важный урок коммунальных реформ в Англии - перевод и объединение сотни муниципальных водоканалов сначала в собственность десяти региональных государственных компаний и последующая их приватизация. Перед приватизацией государство списало все долги коммунальных предприятий, взяло на себя расходы на приведение имущества в работоспособное состояние, провело его паспортизацию и постановку на баланс.
Большой опыт проведения конкурсов по благоустройству территорий накоплен местными властями крупных городов Великобритании. Акт о местном управлении предписывает им проведение конкурсов среди частных фирм при подрядах на строительство и ремонт зданий, дорог, санитарную очистку, уборку территории и др. При организации обслуживания населения в названных сферах местные власти могут прибегать к услугам собственных служб только в случае их победы на конкурсе с частными подрядчиками.

Опыт Венгрии

В Венгрии для развития системы кредитования не понадобилось создавать специализированное агентство, поскольку банки изначально рассматривали возможность кредитования объединений собственников жилья как операцию с приемлемыми рисками. Дело в том, что согласно залоговому законодательству у объединения собственников квартир есть право и возможность без судебного решения зарегистрировать залог на квартиру собственника, имеющего просроченную задолженность по обязательным платежам, а затем обратить взыскание на квартиру для покрытия долга. Банки уверены, что товарищество сможет вернуть кредит, поскольку для погашения долга кого-либо из собственников может добиться принудительной продажи его квартиры. 
Кроме того, для банков было немаловажно, что финансовую поддержку товариществам и жилищным кооперативам в осуществлении ремонтов и реконструкции домов оказывают государство или муниципалитеты через программы грантов. Например, муниципалитет Будапешта ежегодно выделяет из бюджета средства на конкурс грантов на капитальный ремонт многоквартирных домов. При объявлении конкурса муниципалитет определяет приоритетные направления ремонтов (например, реконструкция системы отопления, ремонт кровли или замена плоской кровли на скатную, теплоизоляция фасадов). Обязательным условиям получения бюджетных денег являются: решение общего собрания товарищества о проведении конкретного вида ремонта, наличие не менее 60% необходимых на ремонт средств у самого товарищества (в том числе в виде кредита).
Товарищество использует бюджетные средства самостоятельно, но обязательным условием является выбор подрядчика по тендеру (не менее чем из трех предложений). Бюджетные средства идут на оплату последнего счета от подрядчика после завершения выполнения работ. Товарищество может участвовать в муниципальных тендерах и получать бюджетные средства неоднократно.

Опыт Германии

У немцев есть чему поучиться: все, что они разрушили из социалистического наследия, — это Берлинская стена. Тогда и было принято решение поставить многоквартирные дома на полную санацию. Санация — штука недешевая: с одной стандартной квартиры собирали от 5000 до 8000 евро (это при немецких зарплатах и пособиях). Но в связи с тем что комплекс мер, например, по утеплению дома, позволил избежать огромных трат на оплату отопления, семьи оказались в выигрыше. То же с ремонтом электропроводки, заменой труб, кровли: после санации все, что относится к кондоминиуму, не протечет, не взорвется, не сгорит, а значит, не причинит ущерба. С 1993 по 2003 год государство выделило 6 миллиардов евро на утепление фасадов, чердаков, подвалов многоквартирных домов, балконов. Разумеется, процедура санации включает в себя установку счетчиков на абсолютно все виды энергоносителей и регулирующих устройств в каждой квартире, а не как у нас - общедомовая регулировка отопления. Немцы сами решают, сколько тепла будут покупать: на каждом радиаторе стоит вентиль.
В Германии банки предоставляют кредиты на модернизацию многоквартирного жилого дома только на условиях залога недвижимости, что дает возможность взыскать оставшуюся часть долга в судебном порядке, если заемщик не в состоянии выполнить свои обязательства. Важно отметить, что заемщиком в этих случаях выступают не граждане или их объединения. Возможность предоставить такое обеспечение кредита связана с тем, что в программу санации в Германии входили дома, находящиеся в собственности муниципальных или коммерческих жилищных организаций, квартиры в которых предоставляются по найму.
Бюджетная поддержка модернизации жилищного фонда может предоставляться в виде субсидии для снижения процентной ставки по кредитам. В Германии государственный банк развития получает из государственного бюджета целевые субсидии для снижения процентной ставки по кредитам на определенные цели (например, санация панельных домов в 1990-е годы или для конкретных пакетов энергосберегающих мероприятий).

Опыт Польши

Польская практика модернизации многоквартирных домов заключается в том, что в 90-е годы прошлого столетия банковский сектор практически без участия государства начал предоставлять кредиты ассоциациям собственников жилья и кооперативам в многоквартирных домах на капитальный ремонт и модернизацию. Этому способствовало жилищное законодательство Польши, благодаря которому банки могли рассматривать ассоциации собственников жилья и кооперативы в многоквартирных домах как вполне надежных заемщиков. Но без помощи государства масштаб кредитования, связанный с комплексной модернизацией многоквартирных домов, был незначительный из-за высокой стоимости ремонтных работ. 18 декабря 1998 года Парламент Польши принял Акт «О поддержке действий по тепломодернизации», который определяет основные направления работы Фонда содействия термомодернизации и реконструкции. Фонд управляет ресурсами государственного бюджета, выделенными для действий по тепломодернизации, и осуществляет свою финансовую деятельность через Банк государственного хозяйства.
Польский опыт государственной поддержки на проведение термомодернизации и (или) реконструкции многоквартирных домов сводится к предоставлению бюджетных субсидий собственникам зданий на проведение соответствующих работ. Условиями предоставления субсидий является возраст здания и достигаемые показатели энергоэффективности. Размер субсидий ограничен и составляет не более одной пятой от общих расходов, которые производятся, как правило, за счет кредитных заимствований. Государство не создавало специальных агентств для содействия кредитованию термомодернизации зданий.

Опыт Словакии

В Словакии с потребителями разговаривали, а не работали только методом угроз и санкций, как это делают многие казахстанские монополисты. В момент реформирования ЖКХ в Словакии было проведено более десяти конференций, на которых решили все проблемы. Ещё одно важное достижение словацкой демократии — публикация пилотных законопроектов. Этим путем сегодня идут все развитые страны, и Казахстану неплохо бы изучить опыт разъяснения законов (например, уже подписанные Парламентом изменения в жилищное законодательство) не после их принятия, а до (когда ещё можно что-то исправить). 
Не последнюю роль в решении жилищных проблем играет Ассоциация жильцов Словакии. Это мощная, действенная организация, имеющая счет в банке и способная решать проблемы с ремонтами объектов кондоминиумов. С ней вынуждены считаться властные структуры.
В части взыскания долгов за комуслуги с недобросовестных жильцов в Словакии применяются традиционные методы: принудительный (через предупреждения и суд) и добровольный. В Словакии после неуплаты за текущий месяц жилец получает первое предупреждение, через время его вызывают на разговор, в ходе которого выясняют, почему он не оплачивает комуслуги. Человеку помогают найти выход из сложившейся ситуации, но если он, в силу своей инертности, не решит проблему в течение ближайшего полугодия, долги взыщут через суд. Судебный процесс идет 10 дней, после чего, в случае неуплаты, квартира арестовывается.
Стоимость комуслуг (без тепла, воды и света, разумеется) — 1 евро за квадратный метр. Тариф этот стандартный для большинства европейских стран и идет на расходы по содержанию кондоминиума, капитальные ремонты.

Опыт Эстонии

Кредитование квартирных товариществ, жилищных товариществ (кооперативов) и сообществ владельцев квартир без образования юридического лица на цели капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов получило в Эстонии широкое развитие.
Законодательство разрешало собственникам квартир привлекать заемные средства для финансирования капитального ремонта еще с 1996 года. Однако до 2001 года товарищества фактически не могли воспользоваться этим правом, так как закон требовал обязательного залога квартир всеми собственниками в доме для обеспечения кредита. В 2000 году обязательный залог недвижимости был отменен, и в 2001 - 2002 годах банки предоставляли кредиты товариществам под поручительства собственников квартир.
За 2001 - 2006 годы более четверти многоквартирных жилых домов в стране воспользовались банковскими кредитами для проведения ремонта.
В 2007 году была принята новая Программа развития жилищного сектора на 2007 – 2013 годы. Основными целями новой Программы развития являются: повышение доступности жилья для всего населения Эстонии, улучшение состояния жилищного фонда, улучшение качества жизненной среды.
Реализацию ряда задач жилищной политики в области предоставления гражданам возможности построить или реновировать жилье выполняет агентство «KredEx». Агентство предоставляет товариществам и сообществам владельцев квартир (не требуя образования юридического лица) гарантии (поручительства) по жилищным кредитам и по кредитам для многоквартирных домов, реновационный кредит для многоквартирных домов через банки-партнеры, руководит пособиями в жилищном секторе. Если ходатайство подает сообщество, то заемщиком будет являться выбранный сообществом управляющий или управляющая компания, удовлетворяющая установленным требованиям к надежности и профессионализму. Кредиты должны быть направлены на финансирование капитального ремонта или модернизацию многоквартирного дома.

Зарубежный опыт изучал Виктор МОЛОДОВСКИЙ
Просмотров: 790 | Добавил: Administrator | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar